Möchtet ihr eure eigenen vier Wände haben? Ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen ist ein Traum, den sich über ein Drittel der Schweizer Bevölkerung bereits erfüllt hat. Vielleicht gehört ihr auch bald dazu? Bevor ihr die geeignete Immobilie sucht oder euch an die Planung für eine eigenes Bauprojekt macht, solltet ihr klären, was ihr euch leisten könnt.
Dafür haben wir gemeinsam mit Experten eine Liste erstellt, was ihr alles beachten solltet - schliesslich ist der Immobilienkauf für die meisten Menschen die grösste Investition ihres Lebens und sollte deshalb wohl überlegt sein.
Finanzierung durch eine Bank oder Versicherung – Hypothek oder Baukredit
Um ein Haus, eine Wohnung oder Bauland zu kaufen braucht ihr eine Finanzierung. Dafür wendet ihr euch an eine Bank oder Versicherung eures Vertrauens. Dabei handelt es sich um eine Hypothek oder – während der Bau- oder Renovierungsphase – um einen Baukredit. Für eure Finanzierung werden verschiedene Punkte geprüft. Ausschlaggebend ist euer Budget, also Einkommen und Ausgaben, euer Vermögen, also Ersparnisse, Wertschriften, Vorsorgeguthaben und zu einem gewissen Teil kann euer Pensionskassengeld zur Finanzierung eines Eigenheims eingesetzt werden.
Fachbegriffe und Faustregeln
Banken und Versicherungen verwenden im Zusammenhang mit Finanzierungen die folgenden Fachbegriffe: Belehnungswert, Eigenmittel, Tragbarkeit und Amortisation. Zu jedem Begriff gibt es Faustregeln, in welchem Verhältnis sich die Grösse bewegen sollte, damit eine Finanzierung übernommen wird. Die wichtigsten Regeln für die Vergabe von Hypotheken lauten:
- Finanziert wird der sogenannte Belehnungswert, es ist der tiefere der beiden Werte: Kaufpreis oder Marktwert
- Bis zu einem Drittel des Budgets kann für Wohnkosten (Hypothekarzins, Nebenkosten, Amortisation) verwendet werden
- Auch bei einem Hypotheken-Zinssatz von 5% muss diese Drittels-Regel erfüllt sein (sogenannte Tragbarkeits-Rechnung)
- 20% vom Belehnungswert werden vom Käufer aus Eigenmitteln geleistet
- mindestens 10% des Belehnungswertes müssen aus sogenannt harten Eigenmitteln stammen, dürfen also nicht von der 2. Säule (Pensionskasse, Freizügigkeitsguthaben) kommen
- Innerhalb von 15 Jahren – oder bis zur Pensionierung, falls diese eher stattfindet – muss das Hypothekar-Darlehen auf 67% des Belehnungswertes abbezahlt werden (Amortisation)
Vermögen und Einkommen sind ausschlaggebend
Um eine Immobilie für eine Million Franken kaufen zu können, benötigt ihr 100'000 Franken eigenes Vermögen, mindestens denselben Betrag aus weiteren Vermögenswerten oder Pensionskasse, ausserdem sollte das gemeinsame Haushaltseinkommen bei rund 180'000 Franken liegen.
Liegt euer Haushaltseinkommen tiefer, könnt ihr euch die Immobilie vielleicht trotzdem leisten, wenn ihr mehr Vermögen beisteuern könnt. Habt ihr weniger Vermögen als im Beispiel geschildert, sollte der Kaufpreis tiefer sein.
Natürlich gibt es noch weitere Aspekte zu beachten, euer Finanzberater wird alles detailliert durchrechnen. Ausschlaggebend ist auch, ob ihr auf Pensionskassengeld zurückgreifen möchtet und ob ihr dieses bezieht oder lediglich verpfändet. Die obigen Angaben können euch einen Anhaltspunkt geben, alles Weitere solltet ihr mit einem Finanzinstitut klären.
Belehnungswert
Der Belehnungswert ist der ausschlaggebende Wert für die Finanzierung. Für alle anderen finanzierungsbezogenen Prozentsätze bildet der Belehnungswert die 100% Grundlage. Er ist nicht zwingend gleich dem Kaufpreis, weil:
Bei Immobilien unterscheidet man Marktwert und Kaufpreis, Sie können übereinstimmen, tun sie das nicht, richtet sich die Finanzierung nach dem tieferen der beiden Beträge als Belehnungswert.
Der Marktwert basiert auf der Einschätzung nach Standort, Landpreise, Ausstattung, Allgemeinzustand und berücksichtigt die Marktsituation. Abhängig vom aktuellen Angebot und der Nachfrage kann ein Haus oder eine Wohnung auch teurer oder günstiger zum Kauf geboten werden.
Finanzinstitute greifen für die Bewertung von Wohneigentum in der Regel auf Datenbanken zurück und verwenden standardisierte Verfahren. Trotzdem kann es bei einem Objekt leicht unterschiedliche Bewertungen geben. Es kann sich also lohnen, die Finanzierung bei verschiedenen Anbietern zu prüfen.
Beabsichtigt ihr, ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen und umzubauen, ist der Kaufpreis allein nicht entscheidend. Diese Finanzierung muss die Renovationskosten mitberücksichtigen. Die Belehnung orientiert sich am geschätzten Wert der umgebauten Immobilie. Natürlich können Kaufpreis plus Kosten für die Renovation den geschätzten Marktwert übersteigen, diese Differenz müsstet ihr selbst finanzieren.
Eigenmittel
Als Grundregel gilt in der Schweiz, dass mindestens 20% des Belehnungswerts aus eigenen Mitteln der Käuferschaft bezahlt werden muss. Mindestens 10% des Belehnungswertes müssen aus so genannten harten Eigenmitteln stammen.
Die Eigenmittel sind euer Vermögen, auch Guthaben aus der 2. Säule (Pensionskasse, Freizügigkeitsvermögen) können Teil der Eigenmittel sein. Darlehen und andere Kreditguthaben gehören hingegen nicht in diese Kategorie. Besitzt ihr ein Bauland-Grundstück, kann dieser Wert auf die Eigenmittel angerechnet werden.
In der Sprachregelung der Finanzhäuser gibt es harte und weiche Eigenmittel. Weiche Eigenmittel sind die beruflichen Vorsorgegelder aus der 2. Säule, harte Eigenmittel umfassen eure Konten, Wertschriften, aber auch die Guthaben aus 3a. Die harten Eigenmittel können gegebenenfalls durch Erbvorbezug oder Schenkungen erhöht werden, um den Mindestwert von 10% zu erreichen oder eine Differenz von Marktwert und Kaufpreis zu finanzieren.
Liegt der Kaufpreis über dem Marktwert, müsst ihr als Käufer diese Differenz aus Eigenmitteln finanzieren (wer teurer kauft, trägt also das Risiko des hohen Preises allein). Liegt der Kaufpreis unter dem Marktwert, erhaltet ihr nur der Kaufpreis finanziert (wer günstiger kauft, kann sich so keinen billigen Kredit über die Hypothek verschaffen.)
Tragbarkeit
Im niedrigen Zinsumfeld scheint die Versuchung gross, von günstigen Hypothekarzinsen profitieren zu wollen. Möglicherweise ist der Hypothekarzins für eine herrschaftliche Villa unter diesen Bedingungen, auf den ersten Blick, verlockend tief im Vergleich zur Miete einer durchschnittlichen Vierzimmerwohnung.
Finanzinstitute sind gesetzlich verpflichtet, ihren Kunden nur Kredite zu vergeben, die langfristig tragbar sind. Darum genügt die Budget-Regel, dass die Wohnkosten maximal einen Drittel des Einkommens ausmachen dürfen nicht. Die Tragbarkeits-Rechnung berücksichtigt neben einem hohen möglichen Zinssatz auch die Nebenkosten und Amortisation.
Die Tragbarkeit ist gegeben, wenn ihr auch mit einem Zinssatz von rund 5% die Hypothek, Nebenkosten und Amortisation mit einem Drittel eures Einkommens bestreiten könnt.
Amortisation
Das Wort Amortisation stammt aus dem Französischen und bedeutet Tilgung. Die Amortisation bedeutet also die Tilgung der Schuld in Form von Rückzahlung oder Verpfändung von anderen Vermögenswerten.
Die gesetzlichen Vorschriften verpflichten euch als Käufer von Wohneigentum, innerhalb von 15 Jahren die Belehnung in Form der Hypothek auf 67% zu reduzieren. Erreicht ihr das Rentenalter, bevor die 15 Jahre vorüber sind, ist diese kürzere Dauer ausschlaggebend für die Zeitspanne der Amortisation.
In der Praxis bieten Finanzinstitute verschiedene Möglichkeiten zur Amortisation. Dabei werden auch steuerliche Aspekte berücksichtigt. Grundsätzlich wählt ihr zwischen direkter Amortisation, bei der ihr regelmässig einen festgelegten Betrag zurückzahlt oder indirekter Amortisation, wo ihr einen festgelegten Betrag auf ein 3a Vorsorgekonto überweist, das dem Finanzinstitut verpfändet ist.
Warum gibt es 1. und 2. Hypothek?
Die Finanzierung wird oft in zwei Hypotheken umgesetzt. Die erste Hypothek beträgt bis maximal 67% des Belehnungswertes und die zweite Hypothek 13%.(respektive die Differenz zur Gesamthypothek) Die erste Hypothek bleibt in der Regel bestehen, die zweite Hypothek muss innert 15 Jahren abbezahlt werden. Ausserdem ist es möglich, dass ihr für die 2. Hypothek einen höheren Zins bezahlt. Die Gründe dafür liegen in Risikoüberlegungen und im Pfandrecht.
Risiken rund um den Hauskauf richtig einschätzen
Seid euch bewusst, dass der Kauf von Wohneigentum mit Risiken verbunden ist. Macht euch aber nicht verrückt deswegen. Einige Risiken, wie Wert- oder Zinsschwankungen und im Vergleich zur Miete geringere Flexibilität, solltet ihr nur «sehenden Auges» in Kauf nehmen, ausschalten lassen sie sich leider nicht. Andere Risiken, beispielsweise die Sicherstellung für eure Familie, dass die Finanzierung auch im Todesfall vom Partner weitergetragen werden kann, lassen sich zuverlässig abdecken.
Wenn ihr auf eure freiwillige Vorsorge 3a zurückgreift, um euer Eigenheim zu finanzieren, habt ihr weniger “Polster” für eure Pension. Rein rechnerisch ist die 3. Säule momentan so ausgelegt, dass sie die Lücke zwischen ehemaligem Verdienst und tatsächlicher Rente aus AHV und Pensionskasse decken kann. Bezieht ihr das Geld für den Kauf von Wohneigentum, fehlt der Betrag später. Ähnliches gilt auch beim Einsatz von Geldern aus der 2. Säule, daher hat der Gesetzgeber diesbezüglich bereits einige Einschränkungen gemacht.
Auch unvorhergesehene Kosten können ein Risikofaktor sein: Wenn ihr ein neues Haus baut oder ein Objekt kauft, das ihr noch umbauen möchtet, kann es zusätzliche Kosten zur Folge haben, die ihr einplanen solltet. Möglicherweise benötigt ihr mehr Baumaterial als ursprünglich geplant, müsst Altlasten beseitigen oder die Handwerkerrechnungen fallen höher aus als offeriert. .